400 8877 001房租價格能靠政策限制住嗎？
時間：2018-08-29 16:48:00 閱讀：4314 整理：廣州市場調查公司
大量拆遷清理，公租房供給又跟不上，房租暴漲也就不足為奇了。而緊急實行的房租管控和約談，也只是徒增交易成本。
最近，一些一二線城市的房租暴漲不光在朋友圈刷屏，身邊不少今年剛畢業的學生也向我抱怨房租太貴，留在大城市壓力山大。雖然，每年畢業季一線城市的房租都會上漲，然而當我看了統計數據后才發現，此輪房租上漲之兇猛程度遠非往年可比。以某一線城市為例，七月份房租同比漲幅高達10%至20%。到底誰該為房租不能承受之重負責?
房企是房租暴漲的元兇嗎?
像任何公共事件一樣，找到罪魁禍首永遠都是第一要務。而這次板子打在了房企的身上。8月17日，北京市住建委會同公安、工商等多部門聯合約談包括自如、相寓、蛋殼等多家住房租賃企業負責人，明確要求不得收取高于市場水平的租金或哄抬租金爭搶房源。8月19日，這些房企不但集體承諾不漲租金，而且拿出手中全部存量房源投向市場。各路專家和媒體也紛紛跟進，將房租上漲的原因歸結為大量資本涌入租賃市場，以及房企之間相互勾連形成的“價格聯盟”。一時間，房企站在了風口浪尖，似乎成為了人人喊打的過街老鼠。
誠然，在房屋限購的大環境下，這兩年一線城市的住房租賃市場火爆異常。加之國家“租售并舉”宏觀政策的鼓勵，地產商、中介機構、酒店企業和創業公司紛紛爭奪長租公寓這塊唐僧肉。據統計，2017年底北上廣深等一線城市中從事長租公寓的房企品牌已超過300家。如同前兩年共享單車和網約車行業一樣，大量資本的注入使得住房租賃行業殺成一片紅海。手握重金的自如、蛋殼、泊寓等迅猛擴張，在市場上瘋狂收房。
既然這么多房企忙著跑馬圈地，那么房東自然成了“被補貼”的香餑餑。皇帝的女兒不愁嫁，哪家出手闊綽，自然房子就給哪家。“高價”收來的房子自然不能虧本租出去，于是“奸商們”相視一笑，搞搞“默契配合”。在這關鍵時刻，政府又一次挺身而出，義正辭嚴地禁止“黑了心的奸商們”提高房租，絕不允許“收取高于市場水平的租金”，為弱勢群體發聲。
如果您是順著上面這個邏輯想的，那么“且慢”，聽我慢慢道來。
理解房租兇猛的“原罪”
需要提前聲明一下，我不是腰里別著一大串鑰匙的房叔或房嫂(雖然我覺得那樣并沒有什么不好)，也不是任何一家房企的股東，甚至連他們的股票都沒買過。我只是一名普通的高校青年教師。剛工作時也曾有過多次租房的“難忘”經歷，從心底里理解每一位漂泊在外的年輕人的不易。然而若想理解這輪漲幅背后有何原因，需要的不是沖動式的吐槽，而是客觀冷靜的分析。
問題一：房租上漲是否是資本推動的結果?
我認為即使有資本推動的原因，也應該不是主因，具體理由有二：
第一，房企沒有控制租金水平的能力。我國的房屋租賃領域長期以來以散戶為主，缺乏具有壟斷地位的房企。即使是像鏈家這樣的老牌中介機構，在一線城市租房市場也只占一小部分。即使想操控市價，恐怕也是心有余而力不足。
有人也許會說，雖然一家房企難以壟斷，那多家房企搞搞“價格聯盟”是不是就有能力控制租金水平了呢?所謂“價格聯盟”其實是不值一駁的，因為它必須滿足一個前提：每一家企業提供的商品都是同質化的。這里的同質化是指商品在形式、質量、供應量、生產成本等各方面都必須差不多。
只要商品不是同質化的，那么各家企業利潤最大化的定價策略就會有差異，統一定價的“價格聯盟”自然瓦解。當背叛“價格聯盟”的好處大于堅守的好處，傻瓜才不背叛。2000年，中國家電行業搞過價格聯盟，號稱限制大幅度降價的“惡性競爭”。結果簽訂的協議墨跡未干，參加協議的廠家們便又重新跳水降價起來。
退一萬步說，即便房企可以通過“價格聯盟”抬高房租，但這也僅限于長租公寓領域。雖然該領域發展迅猛，但目前遠非房屋租賃市場的主流，難以解釋整體性房租上漲。
第二，理性的房企沒有收取壟斷利潤的動力。房屋租賃市場是開放競爭的，并沒有人為設置的行政壟斷壁壘。在這樣的市場環境下，即使真的形成個別壟斷性房企，其理性選擇也應該是憑借其規模優勢壓低租金(或在同等租金條件下提供更好的房屋或服務，其實也是變相的壓低租金)以增強市場競爭力。
這并非企業家道德高尚，以改善社會福利為己任。原因只有一個，生產規模越大，單位生產成本就越低。在開放的市場中，只有這樣做才能將那些沒有規模優勢的潛在競爭者擠出市場。這樣的例子比比皆是，從19世紀標準石油公司一路降低煤油價格，到今天小米、華為等國內主流手機廠商不斷刷新手機售價的底線，都證明了在開放的市場中企業巨頭們不會傻到主動抬高價格以致吸引來各路英雄好漢與之競爭。相反，那些真正享受壟斷利潤的企業，往往存在于具有行政壟斷壁壘的封閉市場中。
問題二：房租上漲到底該怪誰?
然而客觀事實是房租確實大幅上漲了，而且也有很多房企為了拿到房子主動給房東加價。難道真的是傳說中的“人傻錢多”?放心，這些企業比我們想得精明得多。畢竟人家是真金白銀地往外掏自己(股東)的錢，每一分錢都不會亂花。那么，一棟月租金4000的房子，他們憑什么愿意加價到5000?
原因只有一個，那就是“預期”。換句話說，房企判斷房租長期看漲，于是提前下手一簽幾年，中間差價自然落入房企腰包。那么看漲的依據呢?也很簡單，“租售比”。所謂“租售比”就是用房子年租金除以房價的比值，俗話講就是“靠租金多少年能回本”。按照國際通行的標準，一般是17至25年。而中國一線城市是多少呢?一般至少要在60年以上!這也是中國一線城市的普遍狀況。有人說那是因為房價過高，然而崩盤論喊了多少年，我們除了看到節節攀升的房價和一道又一道限購令外，還看到了什么?
房價高不高要對比著看，有些專家和媒體不知道是真糊涂還是裝糊涂，總拿著一線城市的房價與美國三線城市遠郊的房價對比，以此論證中國房地產泡沫有多嚴重。真正客觀的對標物應該是紐約、洛杉磯這些一線城市的核心區房價。
我查了一下曼哈頓的房價，普通公寓每平方米動輒二、三十萬人民幣絕非笑談。有朋友可能會說，人家買的可是永久產權，而我們只有70年。這又是一個誤解。所謂“永久產權”是建立在每年持續繳納價格不菲的房產稅基礎上的，紐約州一般是1%至3%的總房價。如果不按時繳納，那對不起，政府分分鐘收回你的產權。也就是說，你掏錢買了房子，每年為了持有你自己的房子還要不停地交錢。
而中國呢?相當于除了房價外還一次性繳納了70年房產稅，而且《物權法》已經明確住宅到期自動續期，當然關于續期該交多少錢和怎么交這個關鍵問題，目前高層還沒有形成共識。如果算上房產稅，紐約的房價會更貴。所以中國一線城市的房價是否存在預想那么大的泡沫，這還真得暫時打個問號。順便插一句，在中國政府執行貨幣寬松政策多年后，M2已超過GDP的兩倍，房地產市場作為蓄水池對于穩定其他民生領域的CPI客觀上貢獻不小。
既然中國一線城市的房價并沒有如預期崩盤，那么便不難得出結論：房租上漲在未來將是大概率事件。這也給了房企大把撒錢的底氣。稍微有點經濟學常識的朋友都知道，商品價格并不取決于商品本身的使用價值，而是由供需關系決定的。價格上升說明供不應求，于是刺激了供給;而價格下降則說明供大于求，但刺激了需求。只要看一眼北上廣深每年持續增長的人口凈流入量，便不難判斷需求在持續增加。
然而，與此相對的是，這些一線城市卻都在嚴控居住用地的供應，甚至提出建設用地“零增長”或“負增長”的目標。面粉的供應量少了，面包供應量自然也會減少。在供求雙方一減一增的剪刀差下，一線城市的房價不堅挺才怪。
也許有人會說，政府已經承諾要加大公租房、廉租房的供給。然而，說是一回事，做又是另一回事。低廉的租金意味著政府需要投入大量補貼，加大供給就要加大公共財政投入力度，政府將背負巨額且持續的財政包袱，這對政府的決心和能力都是巨大考驗。從目前來看，餅畫得大，但真正吃得到的人少。名義上的租金再低，搖不到號或排不上隊也是白搭。同時，由于與“嚴控一線城市人口”的目標沖突，相信地方政府也不會對此太積極。
問題三：為何偏偏今年房租暴漲?
供不應求導致一線城市房租年年都在漲，這沒什么稀奇，也好理解。但問題是為什么偏偏今年房租暴漲，這才是我真正想說的。
前面說了，資本不是主因，那主因是什么呢?要回答這個問題，還得回到供求關系上找答案。可以回顧一下近兩年發生了些什么?從2016年起，北京市政府開始大規模拆除群租房、城中村違法加建和工業大院，目前為止已經拆了1億多平方米;2017年底又查封了成千上萬套低端公寓;2018年正計劃著再拆除4000萬平方米。
對于這些未經政府許可、脫離政府監管而形成的、不符合政府規定程序和標準的住房，國際上有個專有學術名詞，叫“非正規住房”，在一些國家也被稱為“貧民窟”。顧名思義，住在里面的都是低收入人群。
前幾年的暢銷書《落腳城市》就是加拿大市場調查研究員道格·桑德斯考察全球許多貧民窟的成果。書中提出一個新觀點：貧民窟不是社會的毒瘡，而是能夠促成社會向上流動的助力器。貧民窟不是充滿絕望的避難所，而是充滿希望的落腳城市。
所謂“落腳城市”就是幫助外來人口在城市中暫時落腳的地方，既是張開懷抱接納這些異鄉人的臨時家園，也是他們通過個人奮斗在城市里扎根的人生踏板。
同樣的，在最近很火的電影《后來的我們》中，井柏然飾演的林見清和周冬雨飾演的方小曉，就是曾租住在這些“非正規住房”中辛苦打拼的青年男女，他們是渴望通過個人努力改變現狀的上進好青年。如果你去過蟻族社區，你會對高學歷人口比例之高而感到印象深刻，他們很多都是剛畢業不久的大學生，充滿活力與夢想。可以說，他們就是千千萬萬個林見清和方小曉，為城市帶來了創造力與未來，是一座城市應該被珍視的財富，而不是避之唯恐不及的負擔。
人都是理性的，特別是在掏自己的腰包時。打隔斷的群租房縱使有萬般不好，但有一點好，就是便宜，起碼是一種選擇。長期以來，絕大多數中國地方政府在公共住宅建設方面都是缺位的，而在推動三十多年隆隆烈烈的城市化進程中，這些非正規住房一直發揮著低收入人群的基本居住保障作用，彌補了政府缺位留下的市場空白，這個貢獻不容抹殺。
然而現在中國城市面貌煥然一新了，一些人總覺得這些破破爛爛的房子有礙觀瞻，與周邊摩登現代的高樓大廈格格不入，官方話叫“影響市容”。于是大筆一揮，拆的拆，搬的搬，人哪兒來的回哪兒去。但房子拆了，原本住在里面的人總要找地方住。結果便是“一個唐家嶺倒下去，千萬個唐家嶺站起來”。這當然不行，需要全拆，而且嚴格執法，順帶完成嚴控人口數量的任務。那么，拆的結果是什么呢?
可以簡單算個數，1億平方米的住宅是什么概念?除去30%的公攤、走道和衛生間等面積，如果按健康的人均居住面積20平方米算，足夠350萬人居住!考慮到一般非正規住宅居住密度會遠比這個更高，保守估計可以容納700萬人!這意味著700萬人要重新到市場中找房住，除了一部分人離開外，大部分人因為工作關系或收入關系還是會選擇蝸居留下來。
一邊是大量的拆，另一邊公租房供給又跟不上，再好的政策也斗不過經濟規律，房租暴漲也就不足為奇了。其實，這樣的戲碼并不陌生，就在兩年前一大批黑車和外地牌被清理后，京城網約車價格便直線飆升，只是大家都太健忘了而已。
房租管制到底是“餡餅”還是“陷阱”?
面對房租兇猛和民意沸騰，政府使出了慣用的殺手锏——價格管制。這也是我最擔心的。價格管制不是什么新鮮事物，各國政府面對價格暴漲時都會想到這一招。不是價格漲得快嗎，那就下個行政命令，一律不許漲價，誰漲價就收拾誰。這個邏輯看上去清晰、簡明、直中要害!然而真的有效嗎?
英國經濟學家哈耶克提出過一個概念“非意圖之后果”。有點拗口，其實就是指意料之外的后果。法國經濟學家巴斯夏寫過一篇著名文章，叫做《看得見的與看不見的》。他提出，優秀的政策制定者既要看到那些看得見的政策后果，也要看到那些看不見的政策后果;而糟糕的政策制定者往往只能看到那些看得見的。
那么，下面就推演一下房租管制到底會產生哪些看得見和看不見的后果?
假設我是房東(或房企)，一棟市價可以租6000元的房子，政府規定我只能租4000元。差價的2000元并沒有進政府的口袋，只是通過一紙命令讓我白白少收了2000元租金，這是凈損失。于是，房租就真的不漲了，因為誰也不想往槍口上撞。這是房租管制政策看得見的后果。
然而人都是理性的，所謂理性就是收益越多越好，或者反過來說就是損失越少越好。既然政府不讓我收這2000元租金，而我又要盡量挽回我的損失，那怎么辦呢?以本人平均的智商水平，至少想到了四種方式。
首先，市價6000元的房子我只租4000元，必然應者云云。如果經濟頭腦不太靈光，我會選擇通過非經濟方式來彌補經濟損失。比如：可以對租客提出各種苛刻的條件，縱容自己的偏好，只租給美女或帥哥，至少看著養眼。這無形中增加了租客找房的難度。商品的價值有多種表現形式，在自由市場經濟條件下它更多地以金錢的方式表現;而當政府管制使得它的一部分價值無法以金錢方式表現時，這部分價值將會以其他方式表現，比如花更多的時間排隊、找關系疏通門路、請客送禮等等。
其次，如果我稍微機靈一點兒，可以找個熟人來當二房東。我把房子4000租給他，他再以6000元轉租出去，差價2000元一人一半。當然，這種做法也有風險，如果被抓到后果很嚴重。
再次，如果我頭腦再活一點兒，我會選擇修改租約合同的非價格條款或者捆綁策略。比如，原來提供家具的，對不起現在不提供了。如果租客嫌不方便，要提供也行，房租4000元，家具租金2000元。政府要求我最多租4000元，但可沒規定我4000元出租的是什么樣的房子，有無家具?彩電尺寸多大?什么牌子的馬桶?……這些事無巨細的非價格條款，恐怕是想管也沒精力管。
最后，如果真的能把非價格條款都限定住(當然實際中是不可能的)，我還有一招。那就是找一個公司老板，跟他談談能不能把我的房子租給他的員工作為長期宿舍，租金4000元。老板肯定愿意啊，原來他付給員工每個月12000元工資，員工需要拿出6000元租房子;現在公司提供宿舍，工資減到6000元(包住)。對于員工來說是沒有影響的，但老板卻從中省了2000元。而作為房東，無論是以押金、維修金或者任何其他名目，我都可以從這2000元獲得一部分補償。
由此看來，耗費了大量行政成本的結果，只是徒增市場交易的成本而已，因為原來只需要我跟房客談妥就好，無須卷入這么多無關的人。上述這些都是看不見的后果，不知道這些是相關政策的初衷么?
上述的論述并非我的原創，早在1974年，著名經濟學家張五常教授就在其著名論文《一種價格管制的理論》中提出了這些觀點，我只不過借用過來稍加演繹，方便大家理解罷了。
論文中張五常教授得出了一個重要的結論：價格管制必然會導致資源價值的耗散。換個不那么理論化的表述，即那2000元是因為房租管制政策而導致房屋租賃價值的損失。俗話說“上有政策，下有對策”，面對損失人們會努力去挽回(俗話叫“打政策擦邊球”)，而這種挽回必然需要消耗更多的資源(經濟學上叫成本)。這就是為什么價格管制必然會導致市場交易成本增加的背后道理，最關鍵的是費了半天勁兒，價格管制還沒有達到最初的政策目標。
大城市一般都面臨著高房價、高房租的問題，因此房租管制的想法很早就有，在紐約、舊金山、香港這樣的國際化大都市都曾經嚴格推行過。然而結果基本都是事與愿違。張五常是香港人，前面提到的那篇文章就是張教授研究當時香港房租管制政策實施效果的理論化成果。
黑格爾有句名言：“人類從歷史上得到的唯一經驗，就是人類從未從歷史上得到任何經驗”。對于前人的慘痛教訓，后人往往非要親自撞個頭破血流才能牢記在心。不光是一線城市，就連香港近些年也在討論是否應該重啟房租管制。
香港科技大學雷鼎鳴教授曾專門寫了篇文章《香港應否重設租務管制?》，大家不妨找來讀讀。我只把里面的主要結論列出來：(1)租金管制反而把租金推高;(2)租客找房子難度會增加;(3)二房東會出現;(4)房東與租客矛盾會增加。
真的不希望這些被歷史驗證了無數次的失敗政策，在中國一線城市再被實驗一次，要知道經濟規律可沒有什么國別之分!
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