400 8877 001長租公寓行業市場調研：新一輪“爆雷”中小公寓或面臨較大洗牌和淘汰
時間：2019-10-18 10:52:22 閱讀：3982 整理：廣州市場調查公司
多家長租公寓出現資金鏈問題 中小公寓或面臨較大洗牌和淘汰
繼樂伽“爆雷”后，又有長租公寓出現資金鏈問題。近期，悅如資產管理有限公司(以下簡稱“悅如公寓”)、杭州德寓科技、國暢房地產代理有限公司都被爆出資金鏈問題。業內人士認為，從整個行業融資環境來看，只有頭部公寓企業能得到銀行和資本的青睞，而中小公寓幾乎無緣融資，同時，長租公寓領域已經逐步進入到深水區，中小公寓或面臨較大的洗牌和淘汰概率。
多家長租公寓遭遇資金鏈問題
據媒體報道稱，10月8日，悅如公寓發布公告稱，因面臨巨大的經營及資金壓力，已無力維持公司正常經營。無獨有偶，據媒體報道，杭州的德寓科技因為高收低租而導致資金鏈危機。此外，同在杭州的國暢房地產代理有限公司也關門了，不少房東被拖欠了房租，租客交的房租也打了水漂。
市場調查研究員注意到，2018年以來，長租公寓行業“爆雷”不斷，寓見公寓、好租好住、愛公寓、優租客、愷信亞洲、鼎家公寓、杭州德寓等接連爆出資金鏈問題。截至目前，已有20余家長租公寓因資金鏈斷裂、經營不善而破產。其中，樂伽公寓的關停，導致南京、蘇州、合肥等地不少房東、房客蒙受損失，引發外界較多關注。
2015年下半年開始，資本市場進入寒冬，但并不是所有的長租公寓企業都很寒冷。相反，在這場寒冬中角逐出強者，而這些強者受到資本的大力追捧。
2015年以前是資本市場廣泛投資長租公寓賽道時期。這一時期多數企業處于創業早期，融資額相對較小，累計總融資額約32.5億人民幣，2015年股權融資爆發，該年融資事件高達23起。2015年以后長租公寓企業普遍感覺融資難，在經歷了兩年埋頭拼市場份額以后，2018年龍頭企業股權融資爆發。2018年該市場的股權融資額高達74億人民幣，是2017年的3.6倍，2019年截至9月股權融資額更是高達114億人民幣。
這背后隱藏的是自如、蛋殼、魔方、城家等龍頭企業的巨額融資，自如兩輪融資約73.5億人民幣，蛋殼三輪融資6.7億美元(約45億人民幣)，魔方一輪融資3.5億美元(約23.45億人民幣)，城家一輪融資3億美元(約21.3億人民幣)。近兩年的小額早期股權融資極少，即便今年青島微家公寓的天使輪融資也達到5000萬人民幣。
財經評論員嚴躍進點評稱，長租公寓資金壓力增大，也說明經營預期和市場反應是不一致的，股權轉讓某種程度上也是為了防范虧損擴大，這也使得后續長租公寓企業需要更加注重房源管理和資金風險。
“高進低出”破壞行業整體信用
新京報市場調查研究員注意到，在此次資金鏈出現問題的公寓機構中，跟樂伽公寓一樣，也存在“高進低出”的做法。
所謂“高進低出”模式，即以高于市場價拿房，給房東的付款方式為一個月租金或一季度租金，再低租金出房，但一次性收取租客的租金為半年，甚至一年。如果租客想月付，租金價格就高，因此，不少租客因便宜，便選擇半年租甚至一年租。
“‘高進低出’模式正破壞著行業整體信用。”房東東創始人全靂指出，“高進低出”與租金貸一樣，是典型的利用資金池，運營長租公寓的做法。這一模式，無形中會放大杠桿，由于缺少風險控制，一旦企業經營管理失誤，最終會導致房東、租客嚴重損失。
此外，悅如公寓則是另一種模式。賺取差價為盈利的模式也存在風險，隨著房租的下跌，發展空間越來越小。悅如公寓也稱無力維持1600套房源的運營成本和資金壓力，最終只能出售公司。
全靂進一步強調，目前租賃行業還缺乏法律化的約束，也沒有押金保障制度，或擔保金制度。這也就意味著，企業倒閉了，對租客、房東而言，還缺乏相關保障。因此，全靂呼吁，“必須對這個行業里的黑中介和黑二房東，進行嚴懲。”
在業內看來，現階段，缺少對公寓經營者約束力，是行業滋生不良企業的主要原因。北京房地產中介行業協會趙慶祥建議，“盡快出臺住房租賃條例，租賃行業必須通過立法建立準入門檻。”
作為一種新興業態，長租公寓的痛點在于“地貴、錢貴、周轉慢”，到目前為止，尚無企業能給出清晰的盈利模式。自我造血功能不足，長租公寓只能靠外部輸血，不斷融資，尤其是在急于擴張規模的起步和發展階段。
全靂認為，從整個行業融資環境來看，只有頭部公寓企業能得到銀行和資本的青睞，而中小公寓幾乎無緣融資，對于缺少持續競爭力的中小公寓而言，選擇股權轉讓或退出，反而是更合適的選擇。
案例：悅如資金危機 租客房租打水漂?
今年4月，劉芳(應受訪租客要求，劉芳為化名)在鄭州金水區租了河南悅如資產管理有限公司旗下的一套三居室的房子。“9月，我剛交了半年房租，5800元，但是，房東卻說沒有收到房租，今晚就要收回房子。”10月17日劉芳告訴市場調查研究員。
劉芳說，像她這樣的租客有上千人，他們都是悅如公寓的租客。市場調查研究員了解到，因資金鏈斷裂將股權轉賣給鄭州比遜達美公寓管理有限公司(下稱“鄭州比遜達美”)，然而，由于悅如公寓隱瞞長期拖欠業主租金和租客押金的事實，鄭州比遜達美現已終止收購。
自悅如公寓陷入經營危機以來，很多租客面臨著無家可歸的局面，而房東也面臨著房租收取無門的現狀。
1600套房源，悅如公寓無力維持運營
“部分租客交了房租后發現門鎖被房東換了，進不去門，還有一部分租客被房東攆走。”劉芳表示，目前，租客已經組建了500人的微信群。但是，利益受損的租客遠遠不止這一數字。公開信息顯示，悅如公寓運營1600套房源。
除了租客，房東也長期被拖欠租金。有房東稱自今年四月后再也沒有收到過租金，悅如已拖欠四個月的房租未付。
據租客向新京報市場調查研究員提供的截圖顯示，10月8日，河南悅如公寓所運營的公眾號曾經發出一條公告，然而隨后又刪去。
這條公告顯示，2019年9月，悅如公司的全部股份轉讓給比遜達美公司，且已經進行相關股權轉讓及工商變更手續。轉讓協議簽訂后，公司經營管理及房源管理等事宜均由收購方全權負責。
劉芳說：“在此之前，我們沒有接到任何消息，也不知道悅如公寓已經資金鏈斷裂了，更不知道它被轉賣的消息。”
河南悅如公寓起步于2014年，此前快速擴張，總房源數量達到1600套，這其中包括分散式房源和主要集中式房源。
悅如公寓董事長王銀偉曾公開表示，目前國內大多長租公寓處于微利狀態，只有通過高效率的管理來盡可能賺取差價。悅如公寓快速地“跑馬圈地”，在前期積累了大量的收房成本和運營成本。
但是，隨著鄭州房租的下跌，這種以賺取差價為盈利模式的發展空間越來越小。在上述公告中，悅如公寓也稱其無力維持1600套房源的運營成本和資金壓力，最終資金鏈斷裂只能出售公司。
接盤方稱已終止收購
10月16日，新京報市場調查研究員以租客的身份聯系上河南悅如公寓的相關負責人，其表示：“悅如公寓目前已經被新的公司收購了，房租問題需要聯系新的公司。”同時，這位負責人也表示自己目前已經從悅如公寓離職。
但是此前傳出的收購方鄭州比遜達美公司，已于10月11日發布公告稱：“河南悅如資產管理有限公司在2019年8月、9月拖欠業主房租、租戶押金、且對我公司惡意隱瞞;在各位業主、租戶要求其退款的事件爆發后，河南悅如資產管理有限公司原股東擅自以河南悅如資產管理有限公司名義單方發布公告，惡意將公司債務矛頭指向我公司，嚴重影響了我公司的正常運轉。
且此次欠付租金、押金的業主、客戶直接涉及我公司意向收購的1600套房源，已嚴重影響了公司信譽，造成該房源后期無法完成收購，致使我公司收購目的無法實現。”河南悅如公寓已經陷入經營困局，新的接盤方又終止收購，那么，租客和房東的利益損失該如何彌補?據當地媒體報道，目前，鄭州市住房保障和房地產管理局已經介入，其相關負責人稱“已經在積極處理此案件，一有進展將會及時公布”。同時，鄭州市信訪局也已經受理，專門設立了針對悅如公寓租客的工作組。
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